“Aquelles normes subsidiàries el que feren és deixar importants guanys i plusvàlues a uns pocs i un bon marron als governants del futur”

Com a la primera part, (https://capvermell.cat/collaboracions/sa-pedruscada-i-de-com-pot-acabar-tot-aixo/), intentaré sobretot donar la meva opinió tècnica, la qual, tot sigui dit, podria estar equivocada -no seria la primera vegada-, deixant pel final alguna valoració més subjectiva.

Recentment el GOB ha fet públic un comunicat on acusa l’Ajuntament de Capdepera d’haver comès a la passada legislatura una sèrie d’irregularitats en els tràmits de delimitació de la Unitat d’Actuació (UA-11) de sa Pedruscada, fixant les sospites en el mes de setembre de 2022.

A partir d’aquesta nota no han faltat comentaris sobre possibles conspiracions i connivències de l’anterior equip de govern amb la promotora, que segons alguns haurien quedat refrenades amb el fet que el PSOE, encara amb Rafel Fernàndez al capdavant, votàs en contra de la suspensió de llicències aprovada per l’actual equip de govern per poder rebaixar altures.

Doncs bé, jo no crec que hi hagués cap conspiració, i també tenc dubtes que es cometés alguna de les irregularitats que es mencionen a la nota del GOB, ja que hi ha tràmits que semblen esmenables. I dic això perquè des de fa anys l’activitat urbanística està sotmesa a un control exhaustiu per part dels tècnics, tant dels ajuntaments com també d’institucions supramunicipals. Qualsevol cosa necessita d’informes abans d’aprovar-se, i si no que ho demanin a qui esperen la concessió d’una llicència.

En tot cas, que no hi hagués conspiracions no significa que no hi pogués haver irregularitats de caire administratiu en la tramitació. Són coses diferents. Ja veurem què diu el jutjat. Sigui com sigui, la meva opinió és que la qüestió principal en tot això és si la parcel·la és urbana, com han dit sempre les normes subsidiàries i els tècnics municipals, o bé si va perdre aquesta condició en qualque moment.

El jutjat pot acabar determinant que hi va haver irregularitats en la tramitació administrativa, però si aquestes irregularitats són esmenables o el procediment es pot reiniciar en el punt on es varen cometre, és irremeiable que la parcel·la s’acabi edificant si és urbana.

I aquesta qüestió me ve bé per explicar una altra cosa que m’han comentat aquestes setmanes. Més per Capdepera va comentar en un comunicat que la suspensió de les llicències acordada per l’actual equip de govern a sa Pedruscada era el primer cop que passava en una obra d’aquesta importància al municipi. Doncs bé, algú m’ha comentat que l’any 2004, amb Joan Ferrer com a batle i Antoni Muntaner com a regidor d’urbanisme, es va aturar el projecte per fer adossats a l’antic convent de les Monges de Capdepera. Que quedi per dit.

Com tots sabreu finalment allà s’hi ha fet un hotel, el que significa que, malgrat entrebancs en moments concrets, si la parcel·la és urbana tard o prest la propietat acabarà fent efectiu el seu dret a edificar.

Conceptes que embullen

Voldria comentar alguns conceptes que formen part de la nota del GOB i que pens que s’exposen de forma que conviden a la confusió. Per exemple, una unitat d’actuació no és un projecte per a edificar o urbanitzar, com pot semblar que diu el comunicat, ni pot amagar un projecte per a edificar 50, 60 o 70 apartaments. Això és funció del projecte d’edificació. La unitat d’actuació és simplement la delimitació d’una determinada zona on s’hi ha de dur a terme una transformació urbanística, és traçar una retxa damunt el mapa. I La UA-11 fa molts d’anys que està delimitada pels carrers que l’envolten, des de la normes subsidiàries del 1986.

Per altra banda es comenta a la nota que es volia amagar una transformació urbanística massiva. Doncs bé, la transformació urbanística tampoc és un projecte d’edificació ni guarda relació amb el número d’apartaments que es poden construir. Segons la llei una transformació urbanística és una actuació sobre un conjunt de parcel·les per transformar-les d’acord amb les indicacions del planejament (normes subsidiàries). És a dir, obrir carrers, sistemes generals, fer voravies, implantar els serveis prevists, etc. Perquè ens entenguem, seria el que s’ha fet a Son Moll de Dalt no fa massa.

Doncs bé, pel que fa a l’estructura viària i parcel·lària la zona de sa Pedruscada fa anys que està adaptada a les normes subsidiàries. En aquest aspecte, per tant, és difícil amagar res, ja que la transformaió urbanística fa temps que està feta.

Una altra cosa són alguns dels serveis requerits legalment, com ara aigua, voravies, llum, enllumenat públic o clavegueram.. L’ajuntament sempre ha defensat que hi són en tot el perímetre de la parcel·la i que faltarien determinades connexions i algunes voravies per acabar, un fet que permetria a la promotora acabar aquests serveis de forma paral·lela a l’edificació dels apartaments.

I això és precisament la part més important. Es podia considerar urbanitzat el perímetre de la parcel·la l’any 2020 en al manco les seves 2/3 parts?

Perquè entenc que això és el que ha de mirar el jutge per saber si l’any 2020 aquesta parcel·la va passar a ser rústica amb el Decret Llei 9/2020. Aquesta norma enumera tota una sèrie de condicions perquè una parcel·la urbana passàs a ser rústica. No les enumeraré totes ja que són massa tècniques, però s’havien de complir acumulativament, és a dir, totes a la vegada.

I una d’aquestes condicions és que al manco el perímetre de la parcel·la no estàs urbanitzat en les seves 2/3 parts l’any 2020, és a dir, amb els serveis essencials. Per tant, aquest és el punt important de discussió, perquè juntament amb altres requisits és el que determinarà la decisió judicial. La resta, sobre possibles irregularitats en la tramitació a passades legislatures, sincerament, pens que no són transcendentals si no incideixen en el tema clau, és a dir, si la parcel·la sempre ha estat urbana o si en qualque moment ho ha deixat de ser. 

Si quan acabi el procés judicial resulta que la parcel·la segueix essent urbana tan mateix s’acabarà edificant qualque dia, amb més o manco apartaments o inclús havent de reservar part de l’aprofitament per a habitatges de protecció oficial. Excepte que l’administració compri o expropiï, clar.

Si per altra banda resulta que la parcel·la va passar automàticament a rústica l’any 2020, un fet que neguen rotundament els tècnics municipals, la cosa es complica per a la promotora, ja que transformar sòl rústic en urbà està sotmès a dia d’avui a tota una sèrie d’exigències de difícil compliment. Tot plegat sense entrar en el tema de les indemnitzacions a càrrec de l’ajuntament, que per ser un tema massa complex ho deixarem anar per a altres col·laboracions.

Els veïnats i el creixement zero a Capdepera

Per anar finalitzant vull comentar que vaig tenir l’oportunitat de parlar amb Guillermo Muñoz, el President de l’associació de veïnats que s’oposa al projecte, a qui no tenia el gust de conèixer. No parlàrem de qüestions tècniques sinó de les sensacions dels veïnats. Tinc la impressió que allò que cerquen principalment és més reducció del projecte, és a dir, més reducció a part de la ja aconseguida de disminució de les altures.

Hi ha la sensació que sa Pedruscada sempre ha estat una urbanització de petites cases o xalets, i que aquesta promoció suposaria rompre l’equilibri i un gran impacte en els serveis i els recursos de la zona. I aquí ve la darrera qüestió que volia comentar. La sensació dels veïnats de sa Pedruscada és totalment comprensible i qualsevol de nosaltres tindria la mateixa, però en urbanisme una cosa és allò que ens agrada i una altra és allò permès legalment. Vull dir que el tècnic o el polític no pot donar o denegar una llicència segons li agradi o li deixi d’agradar el projecte, simplement han de complir la llei.

En teoria, quan les normes subsidiàries del 1986 varen classificar com a urbana aquesta parcel·la, com tantes altres a la zona, ja havien de fer una previsió sobre l’existència de recursos i de suficiència de les infraestructures per fer front a aquest augment poblacional. El problema és que en els anys 80 les exigències mediambientals i tècniques eren més laxes que les actuals.

I els qui feren i aprovaren aquelles normes en realitat el que feren és deixar importants guanys i plusvàlues a uns pocs i un bon marrón als governants del futur, que només tenen dues opcions: o desclassificar o expropiar, amb un cost inassolibles, o fer equilibris perquè els serveis públics (depuradores, abastiment d’aigua, clavegueram, etc.) puguin donar resposta a aquests increments urbanístics.

En aquest municipi, com en altres, encara queden solars urbans susceptibles de ser construïts, alguns sense edificar i altres on es substitueixen les construccions antigues per altres de noves. No té gaire sentit que els ajuntaments es dediquin a comprar o a expropiar tots aquests solars amb uns diners que no tenen ni tindran. El que s’ha de fer a Capdepera, baix el meu punt de vista, és començar a preparar ja un nou planejament urbà que aposti pel creixement zero.

Però el creixement zero no vol dir que no es pugui construir en el sòl urbà ja existent, simplement significa no afegir nou sòl urbà o urbanitzable al ja existent, però d’això en parlarem un altre dia.

Pere Fuster Nadal